"La location du local d'habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l'acquisition a eu lieu avant l'achèvement du local, à la date de cet achèvement. L'année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois pour l'appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3° du présent 2. Il en est de même l'année de cessation totale de l'activité de location."
"Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d'habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d'ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble."
(BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 200)
La question se pose de savoir comment prendre en compte les autres revenus d'activité en cas de cessation d'activité. Le texte légal ne prévoit aucune annualisation, mais il serait absurde de comparer des loyers annualisés avec les autres revenus au réel.
Selon moi, il faut aussi les annualiser, mais ce point peut se discuter, car ce n'est pas expressément prévu par la loi.
La question se pose notamment en cas de décès : le décès interrompt la location meublée, mais il interrompt aussi nécessairement les autres revenus. Si l'on annualise seulement les recettes de location meublée sans annualiser les autres revenus, comme les pensions de retraite par exemple, cela fausse le résultat.
L'annualisation peut aboutir à des résultats anormaux si la période avant la cessation était une période particulière au niveau des recettes de location meublée (période hors saison, par exemple) ou même au niveau des autres revenus. Il serait plus logique de prendre en compte les chiffres de l'année antérieure, mais cette solution n'est pas prévue par la loi.
Dans son ancienne doctrine, l'administration avait admis que la comparaison des recettes issues de la location meublée avec les autres revenus d'activité devrait pouvoir être effectuée par rapport aux revenus de l'année précédente si le contribuable ne peut fournir d'estimation exacte de ses revenus. L'administration avait pris position en ce sens dans le cadre du régime antérieur à 2009 (Inst. 11-2-1983, 4 F-1-83 ; D. adm. 4 F-1113 n° 71 et 72, 7-7-1998).
Les services fiscaux considèrent que si, la première année, il n'y a pas encore de loyers, parce que le bien n'est pas achevé, parce que la rénovation est en cours, ou encore parce que cela met du temps à trouver un locataire, le régime applicable est celui du LMNP et non celui du LMP.
Mais, depuis la loi de finances pour 2009, il est prévu à l'article 156 I 1° ter :
"Toutefois, lorsque l'activité est exercée, dès le commencement de la location, à titre professionnel au sens des mêmes dispositions, la part des déficits qui n'a pu être imputée en application du premier alinéa et qui provient des charges engagées en vue de la location directe ou indirecte d'un local d'habitation avant le commencement de cette location, tel que déterminé conformément au sixième alinéa du VII de l'article 151 septies, peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité reste exercée à titre professionnel ;"
L'administration précise dans sa doctrine :
"Les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le commencement de la location (notamment les charges financières) peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location. Cette possibilité est réservée aux contribuables qui accèdent au statut de loueur professionnel dès l'année d'achèvement ou de livraison de l'immeuble et conservent cette qualité durant les trois années en cause."
(BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 350 à 390 ; BOI-BIC-DEF-20-20 n° 60 à 100).
Ce régime d'imputation en n+1, n+2 et n+3 d'un tiers du déficit de l'année n (ou même d'une période plus longue qu'une année) concerne notamment les achats en VEFA.
Il peut s'appliquer également dans d'autres cas, comme celui de l'achat d'un immeuble faisant l'objet d'une rénovation avant la location.
Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.
Attention, ici il s'agit de comparer les recettes (comme pour la condition des 23 K€) et non les revenus nets (contrairement au critère retenu en matière d'IFI).
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
