Le fait de retirer un immeuble de l'actif comptable est un retrait d'actif. Cette opération purement comptable est libre. Pour un LMP, le régime fiscal applicable est celui de la vente. Donc elle entraîne l'imposition de la plus-value latente selon le régime de droit commun. Mais, pour un LMNP, cette opération n'est pas imposable.
"VII. Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte lorsque cette activité n'est pas exercée à titre professionnel."
"I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH."
Selon moi ni le retrait d'actif ni la cessation d'activité(qui génère un retrait de tous les actifs) ne sont des motifs de taxation de la plus-value immobilière pour les LMNP.
En théorie ce point pourrait se discuter car le retrait d'actif n'est pas une cession et le cas du retrait d'actif n'est pas expressément visé, ni dans le texte de l'article 151 septies, ni dans la doctrine.
Il faudrait alors défendre la thèse que, ne pouvant être taxé en plus-value privée faute de vente, le retrait d'actif serait taxable selon le régime de droit commun des plus-values professionnelles des BIC.
Mais il serait selon moi incohérent de taxer en plus-value professionnelle le retrait d'actif alors que la vente est taxée en plus-value privée.
La non-taxation de la plus-value de retrait n'empêche pas en principe la taxation de toute la plus-value privée, incluant celle réalisant pendant la détention en LMNP, en cas de vente ultérieure.
L'administration admet d'ailleurs que le passage du régime LMNP au régime LMP n'est pas un motif de taxation de plus-value.
Enfin selon moi, il pourrait être défendu la position selon laquelle le terme cession visé à l'article 151 septies VII vise aussi les cas du retrait d'actif.
Effet, dans le droit commun des plus-values professionnelles, le retrait est bien assimilé à une cession au sens de l'article 38-1 du CGI :
"1. Sous réserve des dispositions des articles 33 ter, 40 à 43 bis et 151 sexies, le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation."
"Les dispositions de l'article 38-1 du CGI selon lesquelles le bénéfice net de l'entreprise est déterminé en tenant compte, notamment, des cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation, sont applicables non seulement au cas où il est procédé à la cession à un tiers d'un bien compris jusqu'alors dans les éléments composant l'actif de l'entreprise et dont la valeur figurait dans la comptabilité commerciale, mais aussi dans le cas du retrait dudit élément de l'actif de l'entreprise en vue de son incorporation au patrimoine privé de l'exploitant.
Ainsi, il a été jugé que le contribuable qui a cessé l'exploitation de son entreprise commerciale personnelle doit être regardé comme ayant recueilli dans son patrimoine privé les parts d'une société qui figuraient à l'actif de son bilan. La plus-value constatée à l'occasion de ce transfert et dont l'intéressé doit être réputé avoir eu la disposition est égale à la différence entre la valeur réelle des parts à cette date et la valeur pour laquelle elles étaient inscrites au bilan (CE, arrêt du5 décembre 1973, req. n° 86298, RJ, n° II, p. 154). (…)
La plus-value dégagée à cette occasion constitue donc pour l'intéressé un profit imposable en vertu de l'article 38 du CGI, nonobstant la circonstance que les immeubles en cause ont continué, en fait, à être utilisés pour l'exploitation de l'entreprise. (…)(CE, arrêt du 2 février 1972, req. n° 75616, RJ, n° II, p.16)."
(BOI-BIC-PVMV-10-10-20 n°520).
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
