Exonération de la plus-value au titre de la résidence principale
L'exonération de plus-value immobilière privée pour la vente de sa résidence principale est réservée au cas de la vente de sa résidence principale.
La résidence principale suppose un lieu où le vendeur habite et non pas un lieu qu'il loue à des tiers. Car si je loue un bien à des tiers, ce n'est plus ma résidence principale, pendant la période de location et à hauteur des locaux loués, si les locaux loués sont limités à une partie des locaux.
L'administration n'a jamais pris position officiellement sur le cas d'une personne qui loue ponctuellement son bien à des tiers, par exemple en été en meublé touristique.
De même, il n'y a aucune jurisprudence qui a été publiée sur cette question.
Mais par analogie, il est possible de citer la doctrine administrative sur la condition de l'usage exclusif au niveau physique :
"L'immeuble (ou la partie d'immeuble) doit en principe être affecté totalement à usage d'habitation.
Lorsque l'immeuble (ou la partie d'immeuble) cédé est totalement affecté à usage d'habitation mais constitue le domicile commercial d'une entreprise, il est admis que l'exonération puisse s'appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il en est de même lorsque l'activité exercée dans l'habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques.
Lorsque l'immeuble (ou la partie d'immeuble) cédé est pour partie affecté à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l'exonération."
(BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 70 et 80, 19-12-2018)
Selon moi, le simple fait d'avoir une activité de location touristique ponctuelle n'est pas suffisant pour remettre en cause l'exonération de plus-value en cas de vente de sa résidence principale. Mais s'il s'agit d'une activité régulière, même saisonnière et inférieure à 120 jours par an, cela pourrait être utilisé par l'administration pour considérer qu'il ne s'agit pas d'une affectation ponctuelle.
Le fait que le bien soit à l'actif au régime réel d'une entreprise de location meublée pourrait effectivement être pris en compte comme preuve de l'exercice d'une activité de location et que le bien n'est plus vraiment une résidence principale. Même si ce point pourrait être discuté, il vaut donc mieux l'éviter.
Pour sécuriser l'exonération de plus-value, il me paraît même judicieux d'arrêter l'activité de location meublée au moins un an avant la vente. En effet, il n'y a aucune durée minimum d'occupation en résidence principale pour bénéficier de l'exonération mais, en pratique, il est judicieux que le bien soit la résidence principale exclusive depuis un délai significatif. Par ailleurs, l'exonération est de droit même si le bien avait auparavant un autre usage, du moment qu'il avait bien l'usage de résidence principale au moment de la vente.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
