Il faut distinguer deux cas, soit la vente est faite par un LMNP et alors il faut appliquer le régime des plus-values privées sur toute la période de détention, sans appliquer d'exonération au titre de la vente de la résidence principale, soit la vente est faite par un LMP et il est possible de faire valoir que la plus-value constatée lors de l'inscription du bien à l'actif peut bénéficier de l'exonération de la vente de la résidence principale.
Dans cette situation, il faut appliquer le régime dit des biens migrants prévu à l'article 151 sexies. Ce régime prévoit que, en cas de vente d'un immeuble ayant figuré dans le patrimoine privé avant d'être inscrit à l'actif, il faut distinguer deux plus-values : la plus-value professionnelle et la plus-value privée. La plus-value privée est celle relative à la période de détention dans le patrimoine privée. Elle doit être taxée selon le régime des plus-values immobilières privées prévu aux articles 150 U à VH du CGI.
Or dans le régime des plus-values privées, il est prévu une exonération en cas de vente de la résidence principale du vendeur. Cette exonération est prévue à l'article 150 U du CGI.
Dans ces conditions, il faut considérer que la plus-value privée correspondant à la période de détention privée du bien peut être exonérée si, au moment de l'inscription à l'actif, le bien était la résidence principale du contribuable, au jour de la cession.
Certes, au jour de la vente, le bien n'est pas la résidence principale du vendeur. Mais en application de l'article 151 sexies, il est possible de considérer selon moi que l'inscription à l'actif est le fait générateur d'une plus-value exonérée.
Il n'existe aucune jurisprudence ni aucune doctrine précise sur ce point mais il est possible de faire valoir la doctrine administrative qui indique :
"Lorsqu'un élément figurant ou ayant figuré à l'actif d'une entreprise vient à être cédé, il y a lieu de déterminer deux plus-values distinctes, soumises à des régimes fiscaux différents :
- la première correspond à la plus-value acquise par le bien depuis la date d'entrée dans le patrimoine professionnel jusqu'à la date de la cession ou du retrait, selon le cas. Cette plus-value est soumise aux dispositions relatives aux plus-values professionnelles ;
- la seconde correspond à la plus-value acquise par ce bien durant la ou les périodes de détention dans le patrimoine privé du contribuable. Cette plus-value est imposable selon le régime des plus-values des particuliers et bénéficie, le cas échéant, des exonérations propres à ce régime."
(BOI-RFPI-PVI-10-20 n° 120).
L'application de l'exonération est logique et respecte le principe de neutralité fiscale. Il serait anormal et sans doute discriminatoire de défavoriser les contribuables qui affecte leur résidence principale à une activité professionnelle en écartant le droit de bénéficier du régime d'exonération en cas de vente de sa résidence principale, au prétexte d'un usage professionnel avant la vente.
Cela suppose toutefois selon moi que l'immeuble soit bien la résidence principale juste avant l'inscription à l'actif et qu'il n'y ait pas d'affectation à un autre usage dans l'intervalle. De même, si le contribuable bénéficie du régime micro au début de l'activité, il ne peut bénéficier de cette exonération puisque, dans ce cas, le bien n'est pas inscrit à l'actif après le départ du contribuable.
De même, l'exonération ne peut pas s'appliquer selon moi sile bien est à l'actif d'une entreprise de location meublée non professionnelle au moment de la vente car, dans cette situation, la théorie des biens migrants ne s'applique pas et la plus-value est intégralement une plus-value privée. Orle régime des plus-values privées ne prévoit pas une exonération de la plus-value pour la période de détention du bien correspondant à un usage de résidence principale. Il ne permet pas la "découpe" de la plus-value en plusieurs périodes selon l'usage du bien, de sorte que, par exemple si un bien est la résidence principale puis fait l'objet d'une location nue, sa revente ne peut pas bénéficier, même partiellement, du régime de l'exonération de la vente de la résidence principale.
Un cas plus délicat est celui du contribuable qui affecte sa résidence principale à une activité de location meublée, en relevant d'abord du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), avant de devenir un loueur en meublé professionnel (LMP), puis de vendre l'immeuble.
Dans cette situation, l'administration considère que le régime de la plus-value professionnelle doit s'appliquer au titre de toute la période de location meublée, sans attribuer un régime de plus-value privée à la période LMNP. Dans ce cadre, il est possible de revendiquer l'exonération de la plus-value privée réalisée au moment de l'inscription à l'actif car il doit être fait comme si l'activité avait été LMP depuis le début.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
