L'intérêt est de passer du régime des revenus fonciers au régime du meublé. Il faut trouver un accord avec le locataire, lui racheter certains meubles et signer un nouveau bail. Le changement doit être sincère pour éviter la contestation des services fiscaux.
L'intérêt est fiscal. Il s'agit de passer du régime des revenus fonciers à celui de la location meublée, généralement plus avantageux.
Mais il faut changer de type de location et il faut convaincre les locataires en place qu'ils sont eux-aussi gagnants à faire ce changement.
Sur un plan juridique, la conclusion d'un bail de location meublée à titre de résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par l'article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR).
La loi prévoit l'obligation de respecter un bail type repris au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 en annexe 2.
Cette loi prévoit également l'obligation de comprendre dans la location une liste de meubles définie au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Pour l'essentiel, cette loi aligne la location meublée à titre de résidence principale sur le régime de la location nue.
Néanmoins, le régime légal de la location meublée comporte des dispositions qui pourraient être jugées comme plus favorable pour le bailleur que le régime de la location nue et notamment le fait que le bail est au minimum d'un an, au lieu de trois ans en location nue, et que les charges répercutées au preneur peuvent être fixées forfaitairement en location meublée, alors qu'elles doivent donner lieu à une répercussion selon le régime réel quand la location est nue.
Le régime légal de la location aux particuliers est un régime d'ordre public de protection des locataires.
En conséquence, selon moi, en cas de litige, si la réglementation de la location meublée n'est pas bien respectée, le locataire pourra, selon son choix, soit invoquer les dispositions plus favorables de la location nue, soit invoquer les dispositions plus favorables de la location meublée.
Pour convaincre le locataire, il faut d'abord lui expliquer que le régime légal de la location meublée en résidence principale est presque aussi protecteur que celui de la location nue.
Ensuite il faut lui proposer de faire un bail qui renforce ses droits de telle sorte qu'il ait au moins autant de droits qu'avant.
Rien n'interdit en effet de renforcer les droits du locataire en prévoyant notamment un contrat de 3 ans renouvelable et une estimation des charges locatives selon le régime du réel.
Les parties peuvent, par accord exprès, adopter conventionnellement le régime prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour une location exclue par celle-ci, dès lors que la location ne relève pas d'un autre statut impératif et que la volonté des parties est sans équivoque (Cass. 3e civ. 20-12-1994 : Loyers et copr. 1995 comm. n° 94)
Il est possible de rajouter une clause du type:
"Le présent contrat de location meublée ne peut aboutir à réduire les droits du locataire par rapport au régime juridique d'un contrat de location nue. Le bailleur déclare en conséquence s'engager à respecter toutes les dispositions de protection du locataire qui figure dans la réglementation applicable aux locations nues."
Il faut expliquer au locataire que les meubles vont lui être rachetés et qu'il aura une forme de prime d'entrée dans ce nouveau régime.
En plus le remplacement des meubles prévus au contrat sont à la charge du bailleur.
Il faut faire deux contrats distincts à l'occasion du changement de location envisagée.
Un premier contrat doit porter sur le rachat des meubles du locataire par le propriétaire.
Le deuxième contrat est le contrat de location meublée.
Cette séparation des contrats se justifie sur un plan juridique. Le rachat des meubles est un contrat ponctuel qu'il n'y a pas lieu de relier avec un contrat de location qui a vocation à faire l'objet de plusieurs renouvellements sur une durée assez longue.
Ce contrat doit prévoir les clauses suivantes : la présentation des parties, le préambule expliquant le motif de rachat et le lien avec le nouveau contrat de location meublée, la liste précise des meubles vendus avec leur état, un prix global, une condition suspensive, les conditions de livraison.
S'agissant des meubles racheté et ensuite loués, il ne faut pas nécessairement reprendre tous les meubles détenus par le locataire.
Il faut prévoir tous les meubles nécessaires et tels que définis par la règlementation mais il paraît judicieux de limiter la liste aux seuls meubles obligatoires, en choisissant de préférence les moins coûteux si un choix est possible entre plusieurs meubles.
S'agissant de la condition suspensive, il s'agit d'indiquer que le contrat de vente des meubles est suspendu à la conclusion du contrat de location meublée. Il ne prend effet et le prix n'est dû que si le contrat de location meublé est signé entre les parties et fait l'objet d'une mise en œuvre.
S'agissant de la condition de livraison, il s'agit de définir où devront se trouver les meubles au moment de la vente. Il peut être prévu que le locataire se charge de transférer les meubles vendus dans les nouveaux locaux et les livre au propriétaire à cette adresse.
Il doit également être prévu, qu'un inventaire contradictoire de ses meubles soit opéré au début de la location, la réalisation de cet inventaire étant par ailleurs également une obligation du contrat de bail. L'inventaire complet sera établi à l'avance et signé en quatre exemplaires le jour de l'entrée dans les lieux, pour les deux exemplaires du contrat de vente et les deux exemplaires du contrat de bail.
Le contrat de bail doit respecter les obligations légales en matière de bail de location meublée à titre de résidence principale et doit être rédigé en reprenant les clauses du contrat type.
Mais le contrat type doit être adapté pour tenir compte des spécificités de la situation.
Il faut prévoir le remplacement des meubles suite à leur usure.
Il me paraît judicieux de forfaitiser le coût de remplacement des meubles, tout en laissant la possibilité de discuter ce forfait s'il s'avère mal calculé.
Je propose la clause suivante :
"Le remplacement et la réparation des meubles loués sont à la charge du bailleur. Ce remplacement doit être fait à qualité identique. D'un commun accord, il est admis que le coût de remplacement ou des réparations est forfaitairement fixé à X € par an [par exemple 15 % du prix initial des meubles en considérant que la durée moyenne d'obsolescence des meubles est de 7 ans, avec revalorisation selon l'indice IRL]. Cette somme sera versée à la fin de chaque année civile par le propriétaire. Le preneur fait son affaire de l'usage raisonnable de ce montant pour procéder au remplacement des meubles ou à leur réparation. Le cas échéant, il s'engage à mettre les fonds versés en réserve tant que le remplacement n'est pas rendu nécessaire. Le preneur peut conserver les fonds si aucun remplacement ni réparation ne sont effectués ou si leur coût reste inférieur aux fonds versés. Le preneur reste en droit de demander un montant supérieur au forfait s'il peut démontrer que c'est nécessaire et conforme à l'usure normale et raisonnable des meubles loués et que l'usage raisonnable du forfait, le cas échéant mis en réserve, ne suffit pas à faire face aux dépenses de remplacement ou aux travaux de réparation. L'usure anormale des meubles ne peut être mise à la charge du propriétaire."
Il peut être envisagé de prévoir le droit pour le preneur de racheter les meubles en cas de fin du contrat de bail. Le prix peut être fixé d'avance sur la base de leur valeur nette comptable par exemple.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
