Les seuils qui définissent la qualité de LMP sont des seuils annuels.
Par ailleurs, selon la doctrine de l'administration, le régime applicable au moment de la vente d'un loueur en meublé est celui applicable au moment de la vente comme si le loueur avait cette qualité depuis le début de son exploitation :
"En cas de cession d'immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession."
(BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 460)
Ainsi un LMP qui veut éviter les cotisations sociales TNS sur une vente, une transmission à titre gratuit ou un retrait d'actif doit avoir la qualité de LMNP au moment de l'opération. A supposer qu'il reste assujetti au régime TNS au moment de l'opération faite en période LMNP, elle ne donnera pas lieu à une plus-value du régime BIC et échappera ainsi aux cotisations sociales.
Pour être LMNP au moment de l'opération, il faut réduire son chiffre d'affaires de location meublée sans pour autant cesser son activité de location meublée.
En effet, en cas de cessation d'activité, il faut recalculer le chiffre d'affaires en l'annualisant, comme si l'activité était continuée jusqu'à la fin de l'année. Ce principe est indiqué à l'article 155 du CGI :
"L'année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées douze mois pour l'appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3° du présent2. Il en est de même l'année de cessation totale de l'activité de location."
Mais en cas de cession d'un bien sans cessation d'activité, il n'y pas de cessation d'activité et pas d'annualisation du chiffre d'affaires, selon l'administration fiscale :
"Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l'activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d'habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d'ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble."
(BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 200)
Par exemple si un loueur en meublé loue deux appartements faisant chacun 15 K€ de chiffre d'affaires, il suffit qu'il en vende un janvier de l'année n, puis l'autre l'année suivante, pour avoir la qualité de LMNP sur chaque année de la vente et ainsi échapper aux cotisations sociales sur les deux ventes.
Un tel schéma est très difficilement contestable selon moi, ni au plan fiscal, ni au plan social.
D'autres solutions sont envisageables pour devenir LMNP l'année de la vente, comme réduire son chiffre d'affaires ou augmenter ses revenus professionnels. Mais ces solutions ne doivent pas donner lieu à un acte anormal de gestion, qui pourrait être contesté par les services fiscaux ou par l'URSSAF.
Cela dit, le fait de cesser de louer son bien pour prépare rune vente peut se justifier pour obtenir un prix de vente supérieur en vendant son bien libre de toute occupation. Il faut si possible de faire cesser la location pour faire des travaux. Il faudra toutefois prendre garde à éviter la cessation d'activité.
Seuls les immeubles inscrits à l'actif relèvent des plus-values professionnelles.
Les immeubles qui restent dans le patrimoine privé relèvent du régime des plus-values privées alors même que l'activité serait celle d'un LMP.
En pratique, il est assez rare qu'un LMP au réel ne mette pas son immeuble à l'actif car la déduction de l'amortissement suppose l'inscription à l'actif mais ce choix peut être envisagé dans certains cas.
Par ailleurs, si le LMP relève du régime micro, l'immeuble n'est pas à l'actif et la plus-value est nécessairement de nature privée. C'est donc devenu un avantage important du régime micro.
Les LMP qui ont une activité de location court séjour peuvent opter pour le régime général sous réserve d'avoir un chiffre d'affaires inférieur à 77 700 €.
Cette option permet d'avoir des cotisations sociales calculées sur leur chiffre d'affaires et en conséquence ils échappent à toutes cotisations sociales en cas de plus-value professionnelle.
Une personne qui a donné la nue-propriété de l'immeuble à ses enfants et qui exerce l'activité en tant qu'usufruitier peut l'exercer selon le régime réel. Il pourra alors seulement déduire l'amortissement de son usufruit.
En cas de décès, aucune plus-value ne devra être constatée puisque le décès entraîne la suppression du droit d'usufruit.
En cas de vente de l'usufruit après deux ans de détention, la plus-value éventuelle est intégralement une plus-value à long terme.
Si l'immeuble appartient à une SARL de famille avec un usufruit réservé par les parents sur les parents, la plus-value professionnelle peut échapper aux cotisations sociales alors même que les parents ont la qualité de LMP.
Au moment du décès, aucune plus-value ne doit être constatée.
En cas de vente du bien par la SARL, il suffit de prévoir dans les statuts que la plus-value est attribuée aux nu-propriétaires. Si ces derniers sont LMNP, la plus-value relèvera du régime des plus-values privées.
Jusqu'à présent seul le gérant majoritaire était assujetti au régime des TNS dans les SARL. Donc il suffisait de ne plus être gérant majoritaire pour faire cesser l'assujettissement. Mais cette solution risque de disparaître si les associés LMP sont assujettis même s'ils n'ont pas le statut de gérant majoritaire.
Si l'activité de location meublée est exercée sous la forme d'une société assujettie à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est lourdement taxée, surtout en cas de distribution, mais elle échappe aux cotisations sociales.
Par ailleurs le régime de l'impôt sur les sociétés présente certains avantages, notamment en matière d'IFI et de pacte DUTREIL.
Dans certains dossiers où l'activité est exercée en SARL de famille, il peut être envisagé d'opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés pour réduire le coût fiscal et social de la vente de l'immeuble.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
