Un LMNP qui dépasse le seuil de 23 K€ et qui fait de la location de courte durée est nécessairement assujetti au régime des travailleurs indépendants.
En principe, il n'y a pas de différence, en matière sociale, entre un LMP et un LMNP.
Il existe quand même une différence notable en cas de plus-value.
En effet, la plus-value d'un LMNP échappe nécessairement en totalité au régime social des indépendants.
Cette question concerne les LMNP exploitants individuels qui réalisent une activité court séjour avec un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€ mais aussi tous les gérants majoritaires de SARL de famille ou associé unique d'EURL IR, quel que soit le type d'activité LMNP..
Le législateur ne semble pas avoir envisagé ce problème au moment de la mise en place de la réforme prévoyant l'assujettissement au TNS de certains LMNP.
Le texte légal est l'article L136-6 du code de la sécurité sociale.
Ce texte prévoit que la base des cotisations sociales des travailleurs indépendants est le revenu d'activité non salarié. Le texte prévoit l'exclusion des plus-values professionnelles à long terme.
Les plus-values immobilières des LMNP relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers en application du VII de l'article 151 septies du CGI :
"Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte lorsque cette activité n'est pas exercée à titre professionnel."
Selon moi, la plus-value immobilière est nécessairement extournée du revenu professionnel d'activité puisqu'elle relève d'un régime spécifique propre aux plus-values du patrimoine. Il faut donc exclure totalement la plus-value immobilière de la base du TNS. En contrepartie, elle est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Doit donc selon moi être assujetti aux cotisations TNS seul le revenu d'activité courant, tel qu'il est calculé au niveau du résultat comptable et selon les règles de droit commun des BIC, avant son exclusion extra-comptable pour application du régime du VII de l'article 151 septies du CGI.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
