L'idée est de louer meublé au client final, mais sans fournir soi-même de prestation parahôtelière. La location meublée est faite par le propriétaire, mais les services parahôteliers sont fournis au nom d'un tiers, même si le client final n'en a pas vraiment conscience.
Le régime fiscal de ce schéma est incertain et il faut l'éviter. L'administration risque d'analyser cette situation pour retenir une qualification défavorable au contribuable.
Selon une première variante, le propriétaire fait appel à un agent immobilier qui commercialise et gère en son nom la propriété. Cet agent fournit également, en son nom propre, les services parahôteliers, de sorte que le client final bénéficie d'un service parahôtelier complet.
Le client final est censé commander ces prestations à ce tiers, et ce tiers est seul responsable de ces services complémentaires. Cette variante est très utilisée dans les Alpes par certaines agences.
Dans une deuxième variante, le propriétaire loue ses locaux meublés au client final et une autre société, contrôlée par le propriétaire, fournit les services parahôteliers.
C'est cette variante qui est parfois pratiquée pour essayer de cumuler le régime de la location meublée et l'assujettissement à la TVA, sans passer par un bail commercial à un exploitant, en faisant valoir que le client profite bien des services.
Inversement, cette variante pourrait être mise en œuvre pour éviter l'assujettissement à la TVA de la location, en faisant valoir que les services ne sont pas fournis par le propriétaire.
Cette variante peut aussi être mise en œuvre par ceux qui veulent relever du régime de la location meublée et éviter celui de la parahôtellerie, tout en fournissant les services parahôteliers aux clients.
Un tel schéma, dans ses deux variantes, peut présenter un caractère artificiel et peut donner lieu à une remise en cause par les services fiscaux.
Selon moi, tout dépend du cas.
Un critère essentiel pourrait être la question du choix du client : si le client a le choix de prendre ou de ne pas prendre les services parahôteliers, il y a lieu, selon moi, d'exclure la qualification de parahôtellerie.
Si, en pratique, le service est fourni comme un package global au client final, sans qu'il puisse effectivement choisir entre une location meublée avec les services ou sans les services, ce qui est nécessaire pour garantir l'assujettissement à la TVA, il faut analyser la prestation comme une prestation parahôtelière avec partage du prix entre deux prestataires, associés dans l'exploitation d'une même entreprise. Dans cette situation, il ne s'agit pas, selon moi, d'une location meublée.
Cela étant, le risque de requalification est surtout élevé s'il y a une forme de partage des profits entre les deux intervenants. C'est le cas, selon moi, si l'entreprise qui fournit les services hôteliers est aussi le mandataire du propriétaire pour gérer le bien et reçoit une commission en pourcentage du chiffre d'affaires. Ce risque est beaucoup moins élevé si le prestataire parahôtelier n'est pas le mandataire du propriétaire.
Les services fiscaux risquent de considérer que le schéma est constitutif d'un abus de droit.
Ils pourraient sans doute aussi, dans certains cas, procéder à une requalification des faits, sans même invoquer la théorie de l'abus de droit. Il paraît possible de considérer que le propriétaire utilise plutôt le prestataire parahôtelier comme un sous-traitant et/ou comme un co-prestataire d'une prestation de parahôtellerie.
Par analogie, il est possible de citer un cas où il a été jugé qu'une société civile qui loue des bureaux à usage commercial par des baux portant sur des locaux nus, mais qui, en même temps, oblige les preneurs à passer une autre convention avec une seconde société composée pour partie des mêmes associés, pour la location du mobilier et l'obtention de diverses prestations de services, assure en fait la location de bureaux meublés. Selon le Conseil d'État, il s'agit d'un abus de droit qui a pour objet exclusif d'atténuer ou d'éluder l'impôt (CE 16-5-1990 n° 68584, 9e et 8e s.-s., SCI La Bretagne : RJF 7/90 n° 878 et CE 25 mars 1983, n° 30.787 : RJF 6/83 n° 775).
Par analogie, il est aussi possible de citer le cas où il a été jugé qu'une société A qui donne à bail des locaux nus les loue en réalité meublés, dès lors que les meubles sont donnés en location concomitamment par une société B qui appartient au même groupe, est composée des mêmes associés, a son siège à la même adresse, et que la société A perçoit l'intégralité des loyers provenant des deux types de location (CE 26-6-1992 n° 73462, 8e et 9e s.-s., Sté d'étude et de réalisation de Port-Deauville : RJF 8-9/92 n° 1217).
Par ailleurs, ce schéma peut poser des problèmes en matière de TVA, dans la mesure où les services fiscaux considèrent, de façon discutable, que l'assujettissement à la TVA suppose que les prestations hôtelières soient réalisées au nom du propriétaire (voir le développement sur ce point dans le chapitre traitant de la TVA visant CAA Nantes 28 juin 2004 n° 01-1232, RJF 3/05 n° 227).
Ce type de schéma est fragile, car il repose sur une construction juridique un peu trop subtile. Le schéma par lequel le propriétaire loue ses locaux meublés à un exploitant parahôtelier est à la fois plus simple et moins artificiel, et cela même si le propriétaire des locaux est aussi l'associé et le dirigeant de la société exploitante.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
