Il n'y a pas d'effet sur la comptabilité et les amortissements en report. Il peut y avoir un effet en matière sociale car le fait d'être LMP est un motif d'assujettissement aux cotisations sociales. En matière de plus-value, le changement de statut a un effet important. En principe, le régime applicable en matière de plus-value est celui dont relève l'exploitant au moment de la vente, en faisant comme s'il avait eu ce statut depuis le début de l'activité.
A court terme, le changement de régime est sans effet, il n'y a pas de cessation d'activité. Le régime des plus-values change. Le régime de plus-value qui s'applique est celui du régime en vigueur et comme si le bien était dans ce régime depuis l'origine de l'activité de location meublée.
Selon l’administration fiscale, lorsqu'un bien a été successivement exploité dans le cadre d'un régime de LMNP puis dans celui du LMP, il convient en cas de vente d'appliquer le régime fiscal du LMP comme sile bien avait relevé du régime LMP depuis le début. Il faut donc, selon l'administration, appliquer le régime des plus-values professionnelles pour toute la période d'exploitation en location meublée.
Inversement, en cas de vente en régime LMNP, il faut appliquer le régime LMNP pour toute la plus-value, même si l'exploitant a pu détenir le bien en qualité de LMP dans le passé.
La doctrine explicite ainsi sa position :
"En cas de cession d'immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession." (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°460).
Ce principe d'application du régime fiscal applicable au moment de la vente n'est pas absolu.
En cas de vente en statut LMNP après une période LMP, la durée de possession intègre bien la période LMP. Mais l'exonération de l'article 151 septies qui suppose une période d'activité professionnelle de 5 ans, ne prend pas en compte les périodes LMNP précédentes, mais éventuellement une première période LMP précédant une période intercalaire LMNP avant le retour en LMP.
Selon moi, cette doctrine de l'administration n'est pas conforme à la loi. En principe, il faudrait répartir la plus-value globale entre les deux périodes, au prorata de la durée de détention, et appliquer le régime fiscal de la nature de l'activité sur chaque période.
Cette position peut se justifier par le régime, institué par l'article 155, II, 2, 1° du CGI, pour les biens mixtes ayant eu une utilisation non professionnelle et une utilisation professionnelle :
"1° Le prix de cession de l'élément d'actif est réputé égal à la somme :
a) Du prix de cession réel de cet élément, multiplié par le rapport entre, au numérateur, la durée d'utilisation de l'élément aux fins de l'exercice de l'activité à titre professionnel et, au dénominateur, sa durée d'appartenance au patrimoine professionnel ;
b) Et de la valeur d'origine de cet élément, multipliée par le rapport entre, au numérateur, la durée d'utilisation de l'élément à des fins autres que l'exercice de l'activité à titre professionnel depuis qu'il appartient au patrimoine professionnel et, au dénominateur, sa durée d'appartenance au patrimoine professionnel ;"
La loi prévoit donc une forme de répartition proportionnelle de la plus-value, si un bien a été, pour partie utilisé à titre professionnel ,et pour partie utilisé à titre privé.
La doctrine administrative précitée ne reprend pas ce principe légal et prévoit l'application d'un autre principe pour les loueurs en meublé : ce qui compte c'est le statut le jour de la cession, et sans tenir compte du passé.
Cette doctrine administrative a le mérite de la simplicité. Elle permet parfois des schémas d'optimisation très utiles, mais elle n'est pas nécessairement favorable au contribuable.
Cela dit, en pratique, il est plus prudent de s'en tenir aux règles définies par la doctrine administrative, sauf à envisager d'avoir à engager une procédure contentieuse.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
