Pour être LMP, il faut remplir deux conditions cumulativement : faire des recettes supérieures TTC et charges comprises à 23 K€, et ces mêmes recettes doivent être supérieures à ses revenus professionnels (salaires, pensions, mais sans tenir compte des revenus fonciers ou des dividendes). Il faut raisonner par foyer fiscal et par année civile.
L'article 155 IV du CGI prévoit :
"IV. – 1. Sous réserve du 2, l'exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité.
2. L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
1° (Abrogé)
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.
Pour l'application du 3°, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date dans les conditions prévues aux articles L. 261-2, L. 261-3, L. 261-15 ou L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.
La location du local d'habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l'acquisition a eu lieu avant l'achèvement du local, à la date de cet achèvement. L'année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois pour l'appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3° du présent 2. Il en est de même l'année de cessation totale de l'activité de location."
C'est un article qui explicite la notion de professionnel pour les revenus des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour les BIC "normaux", le caractère de professionnel suppose "la participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité."
Les LMP sont bien des BIC professionnels, mais ils ont une définition propre du caractère professionnel.
"Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :
Même les pensions de retraite sont prises en compte, contrairement à ce qui est admis en matière d'IFI.
"Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d'imposition, c'est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d'impôt ne sont pas retenus. Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l'année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l'article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte."
(BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 160)
Le caractère prépondérant de l'activité de location meublée s'apprécie annuellement. En conséquence, les déficits des années antérieures reportables des autres activités professionnelles ne peuvent pas être pris en compte.
(CE 24-10-2014 n° 375358 : RJF 1/15 n° 4)
Ce texte légal n'évoque jamais le cas des sociétés de personnes (transparentes fiscalement) et l'application des seuils aux sociétés de personnes pourrait se discuter.
L'administration considère qu'il faut appliquer aux associés les seuils au prorata de leur participation au capital de la société.
Cette position a été validée par le Conseil d'État (CE 27-7-2006 n° 272397, 3e et 8e s.-s., Tournois : RJF 12/06 n° 1493, concl. E. Glaser BDCF 12/06 n° 144.)
Selon moi, il faut raisonner en fonction du droit aux bénéfices dans l'indivision. Ainsi, une personne qui détient un tiers de l'indivision doit prendre en compte un tiers des recettes et des revenus. Une personne qui est seulement nue-propriétaire ne peut être considérée comme LMP, si elle n'a pas droit aux bénéfices de l'immeuble démembré.
Dans un même foyer fiscal, il ne peut pas y avoir des revenus LMP et des revenus LMNP puisque les 3 conditions s'apprécient au niveau du foyer, même celle de l'inscription au RCS.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
