La location meublée au sens fiscal désigne la location d'un logement avec des meubles suffisants pour y vivre. Même si ce n'est pas une obligation fiscale, en location meublée longue durée, il paraît judicieux de respecter la liste des meubles prévue par le régime juridique. La location ne doit pas inclure des services parahôteliers significatifs sinon le régime applicable est celui de la parahôtellerie.
Il s'agit de la mise en location meublée d'un bien à usage d'habitation.
La location meublée avec prestations parahôtelières significatives relève du régime de droit commun des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) alors que la location meublée, quand elle n'est pas professionnelle (LMNP) relève d'une sous-catégorie fiscale des BIC qui dispose de ses règles propres. Le régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) est en fait celui des BIC pro.
La parahôtellerie doit être distinguée de l'activité de location meublée car, même si les deux activités relèvent des BIC, elles n'ont pas le même régime fiscal sur de nombreux points.
Non, mais le régime juridique du bail peut servir d'inspiration pour justifier un rappel.
Le nouveau régime juridique impose certes au bailleur de respecter de nouvelles contraintes. En particulier, il est prévu que les biens loués incluent certains éléments de confort, par exemple des ustensiles de cuisine (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 art. 2).
"Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement."
Il faut également transmettre certains diagnostics techniques.
Le régime de la location meublée n'est pas un régime de faveur qui serait réservé à certaines locations respectant strictement certaines conditions. Il s'agit d'un régime fiscal qui s'applique par opposition à celui de la location nue.
Il faut en effet définir, au plan fiscal, les cas où la location relève du régime de la location meublée et les cas où la location relève du régime des revenus fonciers en cas de location nue.
Il est généralement plus avantageux pour un propriétaire de louer son appartement meublé et de relever du régime fiscal de la location meublée, mais ce n'est pas toujours vrai. Dans certains cas, le régime fiscal de la location meublée est moins avantageux. Si une SCI exerce une activité de location meublée, elle devient assujettie à l'impôt sur les sociétés, ce qui est rarement avantageux.
Le juge fiscal doit retenir une définition uniforme de la location meublée au sens fiscal.
Par ailleurs, il n'y a pas au plan juridique de définition précise et uniforme de la location meublée.
Enfin, les dispositions de la loi ALUR portant sur la location meublée ne visent pas à donner une définition générale de la location meublée.
Ces dispositions ont seulement pour objet de protéger les locataires et de réserver le régime de la location meublée à des cas particuliers. En pratique, cela permettra par exemple à un locataire qui n'a pas bénéficié des éléments de confort prévus par la loi de revendiquer l'application du régime juridique plus favorable de la location nue, du moins si c'est son intérêt.
C'est ainsi que le droit fiscal a sa propre définition de la location meublée. Il s'agit de l'application du principe de l'autonomie du droit fiscal :
"Étant donné l'autonomie du droit fiscal, le régime d'imposition des loueurs en meublé est déterminé indépendamment de la situation de ces derniers au regard de la législation spéciale sur les loyers suivant laquelle, en particulier, pour le maintien dans les lieux accordé à certaines personnes logées en meublé, le bailleur d'une ou plusieurs pièces de sa propre habitation n'est pas considéré comme exerçant la profession commerciale de loueur en meublé."
(BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 50, 15 avril 2014).
En matière fiscale, pour qu'une location d'habitation soit qualifiée fiscalement de location meublée il suffit qu'elle comporte le minimum de meubles nécessaire à l'occupation d'un particulier pour se loger correctement. C'est le critère de l'habitabilité minimale.
Cette position est énoncée par la doctrine administrative.
"Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire." (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 1, 12-9-2012.)
Elle est conforme à la jurisprudence : CAA Bordeaux 12 mars 2002 n° 00-206, 3e ch., min. c/ SCI First : RJF 10/02 n° 1056 ; CAA Paris 23 juin 2016 n° 14PA05186, 9e ch. : RJF 11/16 n° 933.
Autrement dit, même si tous les meubles et installations prévus par la loi Alur ne sont pas prévus dans la location, cette dernière relève du régime fiscal de la location meublée et non de la location nue, du moins si les meubles présents sont suffisants pour se loger.
Cela étant, les services fiscaux peuvent invoquer la liste du décret pour faire valoir que le logement ne permet pas une habitabilité minimale. Cette liste n'est pas impérative au sens fiscal mais elle présente selon moi un caractère indicatif.
Paul Duvaux est un expert en fiscalité depuis 30 ans, avec bientôt 10 ans de spécialisation dans le meublé. Il est l'auteur des contenus du site, apportant ses connaissances et son expertise pour informer les futurs lecteurs sur les dernières tendances et les meilleures pratiques en matière de location meublée. Avec plus de trois décennies d'expérience dans le domaine de la fiscalité, Paul Duvaux est un expert incontesté en la matière.
